Rechtsanwälte Landgraf-Schneider.com - Grundstücksrecht und Immobilienkauf in Bulgarien

Immobilien- und Grundstücksrecht in Bulgarien

Erwerb von Immobilien und Grundstücken in Bulgarien durch ausländische Staatsangehörige und ausländische juristische Personen

I. Gesetzlicher Rahmen

Die gesetzlichen Regelungen zum Grundstückserwerb von Ausländern nach bulgarischem Recht sind im Artikel 22 der Verfassung der Republik Bulgarien enthalten. Diese Regelungen werden im Gesetz über das Eigentum, im Gesetz über das Eigentum und die Nutzung landwirtschaftlicher Flächen sowie im Gesetz über die Wälder näher konkretisiert.

II. Rechtslage des Erwerbs von Immobilien in Bulgarien

Das bulgarische  Recht unterscheidet zwischen Eigentum an Grundstücken, Eigentumsrecht an Gebäuden und beschränkt dinglichen Rechten, wie z.B. Nutzungsrecht, Erbbaurecht, Dienstbarkeiten u.a.
Seit dem EU-Beitritt Bulgariens am 01.01.2007 gelten neue Grundsätze bezüglich des Grundstückserwerbs durch Bürger und juristische Personen mit Sitz in einem Mitgliedsstaat der EU oder in einem Vertragsstaat des Abkommens über den europäischen Wirtschaftsraum (EWR). Für den Grunderwerb durch EU-Ausländer zur Begründung eines Zweitwohnsitzes  sowie für Erwerb landwirtschaftlicher Flächen galten in Bulgarien restriktive Übergangsbestimmungen. Der Grunderwerb zur Begründung eines Zweitwohnsitzes ist erst fünf Jahre nach dem EU-Beitritt möglich geworden. Für den Erwerb landwirtschaftlicher Flächen galt eine siebenjährige Übergangsfrist.

- Nach dem EU-Beitritt Bulgariens haben Bürger und Gesellschaften der EU Staaten, die sich in Bulgarien dauerhaft niederlassen haben (Freizügigkeit und Niederlassungsfreiheit) das Recht Immobilien zur Ausübung ihrer wirtschaftlichen Tätigkeit oder ihres Berufes zu erwerben, insb. Grundstücke als Erstwohnsitz, für Verwaltungs- und industrielle Zwecke. Auch selbständige Landwirte, die sich in Bulgarien niederlassen haben, können land- und forstwirtschaftliches Vermögen für landwirtschaftliche Benutzung erwerben. Für diese selbständigen Landwirte gilt die Übergangsregelung nicht.

- Nach Ablauf der fünfjährigen Übergangsregelung ist seit dem 01.01.2012 der Grunderwerb durch EU-/EWR-Staatsangehörige und juristische Personen aus der EU/dem EWR zur Begründung eines Zweitwohnsitzes möglich geworden. Unter Zweitwohnsitz wird dabei der Wohnsitz eines EU-Bürgers in Bulgarien verstanden, dessen erster Wohnsitz außerhalb Bulgariens liegt.

- Zwar ist auch die siebenjährige Übergangsfrist für Erwerb von land- und forstwirtschaftli-chen Flächen sowie Wäldern am 01.01.2014 abgelaufen, aufgrund der wegen möglicher Ver-fassungswidrigkeit kontrovers diskutierten Änderung des Gesetzes über das Eigentum und die Nutzung landwirtschaftlicher Flächen am 13.06.2014 ist dieser Erwerb aber immer noch problematisch.

- Derzeit können ausländische Staatsangehörige und ausländische juristische Personen Eigentumsrechte an Gebäuden und Grundstücken sowie beschränkt dingliche Rechte an Immobilien und beschränkt dingliche Rechte an landwirtschaftlichen Flächen erwerben.

Dеr Grundstückserwerb (zur Zeit außer Grundstücke i.S. landwirtschaftliche Flächen) ist möglich zum einen unter den Bedingungen, die sich aus dem Beitritt Bulgariens zur Europäischen Union ergeben und zum anderen aufgrund eines durch die Republik Bulgarien ratifizierten, verkündeten und in Kraft getretenen völkerrechtlichen Vertrages. Eigentumserwerb an Grundstücken ist auch im Wege gesetzlicher Erbfolge möglich.

Der Eigentumserwerb von landwirtschaftlichen Flächen ist dagegen momentan durch die neue, umstrittene Gesetzesänderung problematisch. Durch die Änderung des Gesetzes über das Eigentum und die Nutzung landwirtschaftlicher Flächen am 13.06.2014 können nach Art 3 Abs. 7 folgende Personengruppen kein Eigentumsrecht an landwirtschaftlichen Flächen erwerben:

(1) Handelsgesellschaften, in denen die Gesellschafter oder Aktionäre direkt oder indirekt Gesellschaften sind, die in Offshore-Zonen oder in einem Staat registriert sind, mit dem Bulgarien kein abgeschlossenes Abkommen zur Vermeidung der Doppelbesteuerung hat.

(2) Handelsgesellschaften, an denen Gesellschafter oder Aktionäre ausländische Bürger oder juristische Personen sind, die nicht EU-oder EWR-Staaten gehören oder dort registriert sind.

(3) Aktiengesellschaften, die Inhaberaktien ausgegeben haben.


III. Notwendige Schritte bei Vorbereitung des Eigentumsübergangs

1. Auswahl und rechtliche Überprüfung der Immobilie

In tatsächlicher Hinsicht ist vor der eigentlichen Kaufentscheidung wichtig, möglichst viele Informationen über den Zustand der Immobilie zu sammeln. Auch eine persönliche Besichtigung vor Ort kann ratsam sein, um sich von der Mangelfreiheit des Objekts zu vergewissern und künftige Streitigkeiten vorzubeugen.

Aus rechtlicher Sicht sind auch zahlreiche Fragen im Vorfeld des Immobilienkaufs zu klären. Zu ermitteln und zu überprüfen sind insbesondere die Eigentumsverhältnisse, etwaige Bau- und Nutzungsbeschränkungen, Bestehen von Vorkaufsrechten und deren mögliche Ausübung sowie eine Geeignetheit der Immobilie für die vorgesehene Nutzung.

2. Schriftlicher Vorvertrag

Bei Immobiliengeschäften hat sich mittlerweile die Praxis bewährt, einen Vorvertrag vor der eigentlichen notariellen Beurkundung abzuschließen, um Kaufbedingungen zu erläutern und den Eigentumsvorgang näher zu konkretisieren.

Der Vorvertag bedarf der Schriftform und dient der Vorbereitung des Hauptvertrages. Dieser muss alle wesentlichen Bestimmungen des Hauptvertrages beinhalten, wie z.B. nähere Bezeichnung des Vertragsgegenstandes, Individualisierung der zu übertragenden Immobilie, Vertragsparteien, Kaufpreis, Fristen für den Abschluss des Hauptvertrages. Die Vertragsparteien können auch eine Anzahlung, in der Regel in Höhe von 10 % des Kaufpreises vereinbaren. Der Vorvertrag kann auch nach Wunsch jeder der Parteien durch gerichtliche Entscheidung für endgültig erklärt werden. Mit der gerichtlichen Entscheidung gilt der endgültige Vertrag als abgeschlossen. Die Gerichtszuständigkeit bestimmt sich nach dem Belegenheitsort der Immobilie.

Es ist empfehlenswert zur Bearbeitung und Klärung der zahlreichen, rechtlichen Aspekte und insbesondere bei der Vertragsgestaltung und Unterzeichnung bereits frühzeitig eine fachkundige, rechtliche Beratung einzubeziehen, um eine ordnungsgemäße und reibungslose Geschäftsabwicklung sicherzustellen.

3. Unterzeichnung und notarielle Beurkundung des Vertrages

Erst wenn alle Fragen im Vorfeld des Immobilienkaufs geklärt sind, kann der Vertrag notariell beurkundet und unterzeichnet werden. Zum Notartermin sollen beide Parteien, die am Immobilienkauf beteiligt sind,  erscheinen. Eine Stellvertretung ist bei Vorlegen entsprechender Vollmacht allerdings möglich. Zuständig ist der Notar am Belegenheitsort der Immobilie. Der Verkäufer muss alle Urkunden, die sein Eigentum belegen, dem Notar in Original vorlegen. Sodann stellt der Notar das Vorliegen der rechtlichen Voraussetzungen für den Eigentumsübergang sicher. Wichtige Beurkundungsschritte:

⤢ Es wird überprüft, ob sich die Immobilie im Bezirk des Notars befindet.
⤢ Die Identität der Parteien, deren Geschäftsfähigkeit und Vertretungsmacht werden durch den Notar festgesellt.
⤢ Die Eigentumsverhältnisse sowie mögliche rechtliche Hindernisse für den Eigentumsübergang werden geprüft.
⤢ Die Vertragsurkunde wird den abwesenden Parteien vorgelesen.
⤢ Die Parteien bestätigen vor dem Notar ihre Willenserklärungen.
⤢ Die notarielle Urkunde wird vom Notar und von den Parteien unterschrieben.

Mit der notariellen Beurkundung geht das Eigentum auf den neuen Eigentümer über. Die Besitzübergabe kann rechtlich dagegen auch später erfolgen, wenn sich die Parteien darüber einig sind. Bei der eigentlichen Besitzübergabe ist auch ratsam, ein Übergabeprotokoll zu erstellen, in dem etwaige Mängel zu dokumentieren sind.

4. Eintragung in das Grundbuch

An dem Tag der Beurkundung wird der Notar die notarielle Urkunde beim Grundbuchamt am Belegenheitsort einreichen. Der Grundbuchrichter trägt die Urkunde in das Grundbuch ein. Ab diesem Zeitpunkt kann der Käufer über die Immobilie nach Belieben verfügen.
(⤞В деня на изповядване на сделката, нотаѤиусът пѤедставя нотаѤиалния акт в службата по вписванията по местонахождение на недвижимия имот.Съдията по вписванията ѤазпоѤежда вписване на акта в Имотния ѤегистъѤ към Агенция по вписванията. От този момент купувачът е напълно в пѤавото да се ѤазпоѤежда с ипотеки, отдаване под наем, пѤодажба и дѤ.⤜)

5.Bezahlung des Kaufpreises

Zu beachten ist, dass nach dem am 25.2.2011 in Kraft getretenen Gesetz über die Einschränkung von Barzahlungen alle Zahlungen in Höhe von über 15.000 BGN (ca. 7.600 EUR) nur durch Banküberweisungen bzw. die Einzahlung auf ein Bankkonto zu leisten sind.

Ausländische Staatsangehörige und juristische Personen müssen sich zudem sieben Tage nach dem Grundstückserwerb in das entsprechende regionale BULSTAT-Register eintragen.

6. Anmeldung beim Finanzamt

Nach dem bulgarischen Steuergesetz muss innerhalb 2 Monaten nach Beurkundung und Grundbucheintragung der Grundstückserwerb angemeldet werden. Diese Anmeldung darf auch von einem Stellvertreter erfolgen. Für die Anmeldung sind bestimmte Unterlagen erforderlich. Diese unterscheiden sich je nachdem, ob die Anmeldung durch eine natürliche oder durch eine juristische Person zu erfolgen hat. Hierzu zählen bei natürlichen insbesondere:

⤢ Notarielle Urkunde
⤢ Bei einem Neubau: Urkunde über die Rechtmäßigkeit des Gebäudes (Akt. 16)
⤢ Bei Erbschaft: Erburkunde
⤢ Gegebenenfalls Vollmacht (bei Stellvertretung)
⤢ Steueranmeldungsformular

Anzumerken ist auch, dass den neuen Eigentümer nach Eigentumsübergang auch zusätzliche Pflichten treffen wie z.B. Zahlung der jährlichen Grundsteuer und kommunalen Abgaben, Anmeldung bei den Strom- und Wasserversorgungswerken etc.

IV. Notwendige Unterlagen für die Eigentumsübergang

Folgende Unterlagen sind für die Eigentumsübertragung erforderlich:

1. Notarielle Urkunde des Verkäufers
2. Urkunde über die Bewertung der Immobilie für Steuerzwecke (УдостовеѤение за данъчна оценка на имота ) od. Bescheinigung steuerliche Wertschätzung?
3. Heiratsurkunde, falls der Verkäufer verheiratet ist. Wenn geschieden-Scheidungsurkunde
4.  Falls ein Nießbrauchsrecht an der Immobile bestand, muss eine Verzichtserklärung des Nießbrauchsberechtigten vorgelegt werden.
5.  Falls eine Grundstücksteilung erfolgte, muss entsprechende Urkunde vorgelegt werden.
6.  Auszug aus dem öffentlichen Kataster mit der genauen Lage der Immobilie
7.  Bei einem Erbfall- Erburkunde, Testament, Todesurkunde des Erblassers
8.  Ausweis über Grundstücksbelastungen (vom Grundbuchamt ausgestellt)
9.  Notariell beglaubigte Vollmacht, falls der Verkäufer abwesend
10. Ausweispapiere

Da je nach Einzelfall andere oder zusätzliche Unterlagen vorzulegen sind, ist es ratsam, mit der Vorbereitung der erforderlichen Unterlagen einen Rechtsanwalt zu beauftragen.

V.Entstehende Kosten/Steuern bei dem Eigentumsübergang

Die Kosten bei einem Immobilienerwerb werden in der Regel zur Hälfte zwischen den Parteien geteilt. Es kann aber auch eine abweichende Vereinbarung getroffen.

Insbesondere entstehen folgende Kosten:
1. Notargebühren, die vom Kaufpreis abhängig sind. Wenn die steuerliche Wertschätzung höher ist, richten sich die Notargebühren nach diesem Wert, zzgl. 20 % Mehrwertsteuer.
2. Eintragungsgebühr in Höhe von 0,1 % des Kaufpreises
3. Grunderwerbsteuer, die zwischen 0,1% und 3,00 % des Kaufpreises betragen kann. (Данък пѤи възмездно пѤидобиване на имущества в ѤазмеѤ от 0.1 до 3 %.; Die Höhe wird für jede Gemeinde durch den Gemeinderat bestimmt.
4. Je nach Immobilienart und Einzelfall sind auch zusätzliche Kosten denkbar wie z.B.: Maklerprovisionen ⤓ In der Regel in Höhe von 2,5 bis 3,00 % oder nach Vereinbarung sowie Rechtsanwaltsgebühren, Übersetzungskosten etc.